【住宅ローン控除】特定取得とは？中古住宅や個人間売買で相当するケースはこれ！

みのりたです。

我が家は中古マンション購入＋リノベーションをして住んでいます。とても便利な立地＋十分な広さがある間取りだし、新築マンション買うより断然お得に買えるので、中古バンザイ！位の気持ちなのですが、とは言え「これは中古のデメリットだったな…」と感じたこともいくつかあります。

今回はそんなデメリットの1つ「特定取得」について解説してみたいと思います。

これから住宅ローンを組んで住宅購入される方は、当然住宅ローン控除を活用したいと思うでしょう。もちろん中古住宅でも住宅ローン控除は適用されますが、ちょっと損したような気持ちになる可能性もありますので、事前によく確認されることをおすすめします。

住宅ローン控除を受ける際の特定取得とは

住宅ローン控除を受けようとすると、「特定取得」という聞きなれない言葉が出てきますが、これは国税庁ホームページの記載によれば以下のように書かれています。

「特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等（消費税額及び地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。）が、8％の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。

なんのことだと思われるかも知れませんが、要はその住宅を購入する際、消費税8%がかかりましたか？という話です。

元々は平成26年（2014年）に消費税が5%から8%に引き上げられる際、住宅のような大きな買い物をするには影響がとても大きいので、「やっぱ買うの止めよう」と消費が落ち込むのを防ぐために考えられた制度です。

消費税が8%かかった人は負担を軽くするために、特別に住宅ローン控除（減税）でお金を多めに戻してあげましょう、という意味合いで、「特定（の条件、即ち消費税が8%かかる取引で）取得（された家）」という呼び方をされているのです。

特定取得とそうでない場合の住宅ローン控除額の違い

具体的に特定取得とそうでない場合で、どの程度住宅ローン控除の金額が異なるのか。それを表にまとめてみました。

「認定住宅」というのは、次の2つのどちらかの場合に当てはまる家で、この控除額が適用されるのは新築または建てられてから誰も住んだことがない住宅を購入した場合に限られます。

認定住宅の詳しい情報については別途解説したいと思いますが、大抵の方は、通常の住宅ローン控除の上限額が適用されると思います。

なお、この金額はあくまで「上限」であり、実際に住宅ローン控除で戻って来る金額は「年末時点の住宅ローン（元本）残高 × 1%」となります。例えば3000万円の住宅ローンを組んだ場合には、最大でも年間30万円しか戻ってきません。

特定取得とそうでない場合を比べてみると、通常の住宅ローン控除でも40万円と20万円。何と倍の開きがあります。控除は最大10年間受けられますから、場合によっては200万円近くも戻って来る金額が変わってしまうんですね。

よく考えれば、それだけ消費税としてお金を払っているということになるのですが、まぁそれはともかく、折角戻って来るなら、なるべく多くのお金を取り戻したいと思うのが人情というものです。次に、どういった人が特定取得に当てはまるのか、具体的にご説明します。

特定取得に当てはまるケース

先に述べた通り、特定取得は「消費税8%払って負担が大きい人に、多めに還元してあげよう」という主旨の制度です。従って、特定取得に当てはまるのは消費税を8%払った人だけということになります。

もう少し具体的に言うと、2019年2月現在、どこかのメーカー（会社）から家を買った場合は、ほぼ誰でも特定取得に当てはまることになります。つまり、新築で家を建てたりマンションを買った方は、特に意識せずとも40万円まで住宅ローン控除を受けられるでしょう。

え、じゃあ逆に特定取得にあたらない場合ってどんな時？

それは消費税がかからない「個人同士で売買した時」だよ。

みのりた家もそうですが、中古住宅（一戸建てでもマンションでも）を購入する場合、多くは個人間取引になります。

「いやいや、うちは不動産業者が仲介してくれたし、仲介料も払ったんだから、不動産屋から買ったんでしょ？」

と思われるかも知れませんが、そうではありません。不動産業者はあくまで「仲介」しただけ。直接の売主は、その家・土地を持っている個人になります。実際に中古住宅を購入した方は、当時の関係書類を漁ってみて下さい。どこにも「消費税」という項目は出てこないはずです（もちろん例外はありますので、それは次項でご説明します）。

中古住宅を住宅ローンを組んで購入する際の注意事項の1つが、この「特定取得」です。何となく住宅ローン控除について調べて、「あ、40万円まで戻って来るんだ」と喜んでいると、いざ申請した時に20万円しか戻って来なかった…ということになりかねないのです。

中古住宅を購入しても特定取得に当てはまるケース

不動産業者など事業主から直接買う場合

中古住宅を購入しても特定取得と認定される場合の主なケースは、不動産業者やメーカーなど事業主から直接買った場合です。

例えば、古いマンションでリノベーション・リフォーム済みの物件を購入する場合。こういう物件は、業者が1度個人から物件を買い受けて、それをリフォーム後に改めて販売しているので、マンションの所有者は業者です。そして業者は商売（事業）として家を販売していますから、当然消費税を払うことになるでしょう。一戸建てでも然りです。

住宅購入と同時にリフォーム・リノベーションする場合

ちょっとややこしいのですが、みのりた家のように、中古住宅を買って同時にリノベーションをするというような場合、お金の流れが以下の2通りできます。

1. 元の所有者（個人）から住宅を購入　→　特定取得にあたらない
2. 部屋のリノベーションをリフォーム業者に依頼　→　特定取得にあたる

みのりたは住宅購入の代金とリノベーション代金、それぞれについてローンを組みましたので、リノベーションローンの分だけは「特定取得」と同じ扱いで、最大40万円まで控除を受けることができるのです。

ただし実際には、「認定住宅」以外の住宅ローン控除は最大でも40万円までしか受けられません。みのりた家の場合、住宅分＋リノベーション分の合計で40万円が上限になりますので、住宅分で20万円の控除を受けるのであれば、リノベーション分でも残り20万円分までしか恩恵は受けられないのです。

まぁリフォームに関しては、事実上は特定取得だろうが何だろうがあまり意味を成しませんね。

しかしこの制度をうまく利用して、住宅はなるべく安く入手しリフォームに多額の金額をかけるのであれば、特定取得以外のケースでも20万円以上の控除を受けることができます。中古住宅を購入したいけど、住宅ローン控除もなるべくフル活用したい！という方は、2000万円以下の物件を購入してがっつりリノベーションする、という手もあることを覚えておいてください。

まとめ

住宅ローン控除で戻って来る金額を大きく左右する「特定取得」。その定義と当てはまるケースについて解説しました。

特定取得にあたるかどうかは「消費税を8%はらったかどうか」で判断されます。基本的には、住宅を新築で購入する場合にはほぼ問題なく「特定取得」に当てはまりますが、中古住宅を個人間で売買した場合には当てはまらず、結果住宅ローン控除で戻って来る税金の金額がかなり減ってしまうことがあります。

ただし、住宅購入と同時にリノベーションした場合のリフォーム代などは特定取得として認められますので、なるべく住宅ローン控除をフル活用したい場合は、住宅自体のローンを2000万円以下に抑えるのがベストです。

同じ金額で住宅ローンを組むなら、新築住宅の方が優遇されているのが今の日本社会です。特に中古住宅の購入をお考えの皆さんは、予めこの住宅ローン控除の仕組みを理解した上で、上手に住宅ローンを組んでください。